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最新情報 2013年10月アーカイブ

銀行の審査結果でお客様も安心してしまうのでしょうか

銀行の審査結果で承認がでると、お客様は返せると思っているのでしょうか?

私は住宅展示場の無料相談会等でお客様から「いくらまで借入できるか?」と、聞かれることがあるので、一般的な金融機関の審査基準ですと、「最高でこれぐらいまで申込み可能ですね。」(金融機関によって相違します。)と、言い、その後に必ず「毎月の返済額はこれぐらいになりますが、返済できる自信がありますか?」と聞くと、7割程度のかたは、自信のない顔をして、夫婦で見詰め合ってしまいます。

結局、「いくら借入できるか?」ではなく、「毎月、いくら返済できるか?」だと思います。たとえ銀行の審査基準に適合にて承認をもらって借入できたとしても、返済できなくては、せっかく購入できた家も手放さなくてはならない。だったら、初めから住宅を購入しないほうが幸せだと思います。

なかには、返済する自信があるけど、銀行の審査が通らないかたも相談にのっておりますが、申告内容であったり、過去の返済実績であったり、理由は100人いたら100人とも違う理由があると言っても過言ではないでしょう。今すぐ住宅ローンが組めない理由を持つかたが多いのですが、早めに借入できるように計画する相談にのってあげられるだけでも、将来の希望を持てるとおっしゃっていただいております。

長期に渡りコンサルしているお客様も少なくありませんが、その間に少しでも多くの自己資金を貯めることも、併せてお勧めしております。

保険の募集人、宅地建物取引主任者、貸金業務取扱い主任者

住生活総合企画では、保険募集人資格取得者と業務提携し、生命保険と損害保険のコンサルタントを増員しておりますが、同時に宅地建物取引主任者と貸金業務取扱主任者、CFP資格取得者も増えており、住宅購入希望者への総合的なコンサルが今まで以上に可能になりました。

今後も住宅購入希望者へのサービスの一環として、住宅ローンだけではなく、建築設計業者やインテリアコーディネーター等の資格取得者、実務経験者との提携をおこなっていきたいと思います。

設立1年経過したばかりの小さい会社ですが、今後もモーゲージプランナーの会員様やその他の協力者が増えてきたことから、消費者への住宅総合サービス事業を拡大していきたいと思います。

親子ローンを組むときの注意点

親子でローンを組む場合、親は債務者で子供は連帯債務者になります。親の収入が少なく、目的の住宅ローン金額に達しない場合、子供の収入を合算して借り入れすることがあります。

お子様が40歳以上であれば良いのですが、20代の社会経験が少ないお子様を連帯債務者にする場合は、将来のお子様のことをよく考えたほうが良いと思います。

20代ではまだ結婚も考えていないかもしれませんが、好きな相手ができると、結婚を考えるときがいずれ来るかもしれません。その時、お子様が家を持てなかったら、きっと親を恨むことになるかもしれません。原因が既に住宅ローン債務があるからという理由になってしまうでしょう。

最近の相談事例ですと、22歳の時に父親に言われて連帯債務者になったが、現在35歳で子供もいるので住宅ローンを組みたいけど、ローンが組めない。連帯債務を外すにはどうしたらよいかという相談です。
連帯債務者以上または同等の収入がある親族(法定相続人)のかたを連帯債務に入れることにしないと難しいと思います。それが出来なければ、既存の住宅ローンを完済するしかないでしょう。

これでは困ってしまいますね。だからこそ、20代のお子様を住宅ローンの連帯債務者に入れるときは、よく考えましょうということです。たとえ営業担当者に勧められても、時間を掛けてよく考えてください。

千葉県で住宅ローンの見直しと保険の見直し相談と言えば・・・

住生活総合企画のホームページは8月末に完全リニューアルし、現在まだ約2か月ですが、従業員にも手伝ってもらいほぼ毎日最新ニュースを更新しているせいか、ホームページからの問い合わせも増えてきております。

先日は、知人の紹介から茨城県に住宅ローン借換え相談に行ってきましたが、やはり住生活総合企画のホームページは見ていただいたそうです。そのかたは、住宅ローンの借換え以外にも生命保険の見直しも希望されており、家計の改善を図りたいという相談でした。お子様の成長に合わせて出費がかさむようになり、家計全体の見直しに発展することが多く、夫婦双方の希望が相違することもあるため、家計改善に時間がかかることもございます。

しかし、時間を掛けて真剣に家計のことを話し合う時間は、日常生活においてはあまりないことだと思いますので、この機会にゆっくり考えてもらうほうが良いと思います。

昨日は、埼玉県のかたが中古マンションを購入したいという相談でした。年齢が65歳ということもあり、借り入れが難しいと金融機関から言われたそうです。会社員ではなく法人役員なので、本人はまだまだ元気なので、返済する自信があるため、購入したい意気込みは理解できました。いろいろヒアリングしていたら、3時間以上も話しを聞いてしまいました。いろいろと、お話ししたかったようです。

現在、茨城県からの住宅ローン相談が多いのですが、千葉県や埼玉県内の相談件数も今後は増やしていきたいと思っております。

千葉県柏住宅展示場にて相続税対策セミナー開催します。

11月2日(土)午後13時30分より、柏住宅展示場にて相続税対策セミナーを開催します。講師には千葉県税理士会政治連盟会長の富澤康人氏を迎え、資産税専門の大島収先生もお招きしております。

住宅展示場で相続税対策セミナーを行うということは、2世帯住宅を建てた場合の減税効果について興味があるかたや、農家のご子息様方が住宅を建築する場合の注意点等もあると思います。

税金対策に関しては、皆様それぞれの悩みや相談事があると思いますので、この機会に相談してみては如何でしょうか?「楽しくよく分かる相続税セミナー」へのご参加お待ち申し上げております。

詳しくは10月31日の日本経済新聞朝刊に掲載されるようです。

住宅ローンと保障・・・住宅を守るために!

三井住友銀行は21日、カーディフ損害保険と提携し24日以降に住宅ローンを新たに利用する顧客向けに、
疾病保障付住宅ローンの商品ラインアップを拡充し、一層充実した住宅ローン返済に対する保障を提供すると発表しました。

三井住友銀行では、46歳未満の顧客を対象に、ガンをはじめとした8大疾病と診断され、所定の状態になった場合、
住宅ローンの借入残高が0円となる「三大疾病保障付住宅ローン」を提供してきましたが、
さらに幅広い年齢層の顧客に対し、住宅ローン返済中における病気やケガへのサポートを提供することを狙いとして、

(1)46歳以上56歳未満の顧客への保障、
(2)8大疾病以外の病気やケガを対象とした保障、

を新たに導入するそうです。
併せて、8大疾病とケガの保障の両方を申し込んだ顧客には、
(3)女性配偶者が女性特有のガンに罹患した際の保障も無償で提供

と多様な顧客のニーズに応えている。

加入対象年齢の拡大
従来の借入時46歳未満の顧客向けの保障に加え、このたび借入時46歳以上56歳未満の顧客向けに
〈ご加入年齢拡大タイプ〉を導入(46歳未満向けの商品とは保障内容が異なる)。

日常のケガ・病気の保障を追加
従来のガンをはじめたとした8大疾病の保障に加え、8大疾病以外の病気やケガを原因として
働けなくなったときの返済を保障する「日常のケガ・病気保障特約」を導入。

女性配偶者向け保障の提供
「8大疾病保障付住宅ローン(もしくはガン保障付住宅ローン)」と「日常のケガ・病気保障特約」の両方を契約した
既婚の男性の顧客については、女性配偶者向けに女性特有のガンを保障する「奥さま保障特約」(一時金100万円給付)を
無償で提供する 。



10月も金利引き下げと、金利低下が続いていますが、実際問題、金融機関も他行とは金利勝負に持ち込みたくないというのが、
本音のところではないかと思います。
「金利」で住宅ローンを選ぶ方も多いのですが、実は、「保障」も十分考慮する必要があります。

けが・病気は誰もがなってしまう可能性がある訳で、「自分は大丈夫」は何の根拠もありません。
もちろん、団信や、あるいは保険会社の商品もたくさんありますので、住宅ローン+保険と総合して、
家計にあった選択の必要があります。

住宅は人生で最大の買い物と言われるぐらい高価なものです。
その支払いだけに追われる人生だと、本当の幸せとは言い難いと思います。

購入⇒返済⇒老後・・・までしっかりと見据えてライフプランを立てていかなければいけないですね。

今後は、金融機関も金利だけでなく、付加価値(補償内容)で勝負するようになってくるのではないでしょうか。


どれを選んだらいいのか?等、悩まれたらすぐに、住生活総合企画へご相談を!!

投資用マンション所有者の住宅ローン借換え相談

投資用マンションを所有しているかたから、住宅ローン借換えについての相談がたまにきます。

ある程度年収が高いかたに多い相談内容であるが、多くのかたは投資用マンションの所得がマイナスになっております。これは減価償却や支払利息、青色申告控除等が発生するためにおこる現象で、実際のキャッシュフローベースでは回るかもしれませんが、申告所得はマイナスになっているケースが散見されます。もちろん、節税対策としておこなっていることもあるとは思いますが、申告所得のマイナスが多くて、住宅ローンの借換えができないケースもございます。

なお、投資用マンションローンも利息を高く借り入れしていて、キャッシュフローもマイナスしているケースも見受けられます。売却してもマイナスになるし、どうしたらよいのか分からないということもございます。投資用マンションをご購入される場合には、3割以上の自己資金を入れるようにしましょう。それから、投資用マンション(特にワンルーム)の借換えはなかなか難しいと思ったほうが良いと思います。

総合保険代理店との住宅ローン取次業務における業務提携

生命保険と損害保険の総合代理店との住宅ローン取次業務における業務提携を締結しました。

当社ホームページより当社に相談が入り、住宅ローンの相談にのっておりましたが、この度、住宅ローン取次業務において提携することになりました。当社も保険代理店ではございますが、保険の分野にはお互い触れることなく、他の保険代理店が住宅ローン相談を受けた際の相談役としての提携です。

保険代理店は相当数の顧客を持っていて、住宅ローン借換えのアプローチは可能であるが、いざ住宅ローンの取次ぎ業務をおこなおうとすると、手間が重くのしかかり、住宅ローン未経験の保険代理店だと、かなりのリスクを伴うことが判明します。そこで、住宅ローン部分を住生活総合企画に任せてしまおうということです。もちろん、住宅ローン取次業務の営業手法や事務の流れ等の研修も行うことでお互いに合意しており、コンプライアンスを含めた住宅ローン専門家の育成に力を入れていく方針です。

その代理店様は、千葉県と茨城県を重点エリアとしているため、当社の営業範囲内でり、お互いのメリットを活かそうとするものです。当社は、今後、東京、神奈川の保険代理店様とも業務提携を拡大する予定ですが、人材の確保と住宅ローンの専門家育成にも力を入れていきたいと考えております。

損害保険代理店様や生命保険代理店様との業務提携依頼

最近、住生活総合企画と業務提携したいという生命保険代理店様や損害保険代理店様が多くなっております。

理由は、保険をメインで販売しているため、住宅ローンを組んでいるお客様も多く、住宅ローンの借換え提案をするために、「フラット35」の取次店になり提案まではできるものの、その先がなかなか進まないし、時間や手間も掛かることから当社と業務提携をすることにしたようです。

それはそれでベストな選択であると思います。丸投げにしろ、補足的な立場にしろ、お互いにメリットがあれば良いと思います。住生活総合企画も毎日多忙な日々を過ごしておりますが、まだまだ時間的余裕は作れるため、新し試みにチャレンジしていきたいと思います。

共に共通することは、お客様が喜んでいる笑顔を見ることが最高の満足になることです。

11月2日は柏住宅総合展示場にて、「楽しくよく分かる相続税対策」セミナーを開催します。

当社顧問税理士である富澤会計事務所の千葉県政治連盟会長である富澤康人先生と同事務所所属の資産税専門である大島収先生が、相続税対策に関するセミナーを開催します。小規模宅地の特例や平成27年1月から変わる相続税基礎控除に関して、楽しく分かり易くお話ししていただきます。

・2世帯住宅建築をご検討のかた
・事務所や店舗併用住宅を建築したいかた
・農業後継者のかた
・個人事業主のかた
・アパート所有者のかた  等

なかなか聞けないお話しもあると思いますので、時間に余裕のあるかたは、是非、ご参加いただきたく思います。

※当社、住生活総合企画は当日住宅ローン相談会を同時開催しておりますので、ローンのご相談は当社までお願いします。

会場は、柏住宅総合展示場内(国道6号線沿い)のインフォメーションセンター内です。会場には20名程度しか入れないので、お早めにご予約下さい。ご予約は当社までお願い致します。

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