住宅ローンと保険の見直しは夢を実現する「住まいの相談本舗」・株式会社住生活総合企画へご相談下さい。

久しぶりに東京都江戸川区にきました。昔、勤務していた信用金庫の前を通り、懐かしい思い出がよみがえってきました。しかし、雰囲気がかなり変わっておりまして、10年前は新しい家が少なかったのですが、相続等で手放したのか、畑だったところが住宅に変わっておりました。

先週、住生活総合企画に電話があり、住宅ローンの借り換えをしたいのですが、銀行で断られてしまったそうです。電話に出たときにはかなり興奮状態で、かなりショックだったのではないでしょうか。

それもそのはず、過去に一回も遅れなく返済しており、収入も充分なはず。他にローンもなく、なんで？って、一般のかたはそう思われるのではないでしょうか？

このお客様は銀行から、借り入れ当初は夫婦連名で住宅ローンを借り入れしておりましたが、奥様が仕事を辞めてしまって専業主婦になったので、ご主人様だけで借換えすると、贈与になってしまうと言われたそうです。

夫婦連名で借り入れしたものを、単名で借換えすると贈与になるかどうかは、税務署の見解で分かれるところです。過去にもこのようなお客様がおりましたので、実際に所轄の税務署に行って、署員に聞いてみたことがあります。

答えはここでは申し上げられませんが、まったく借換えできないということではないです。ただし、やりかたがあります。また、税務署の見解によって住宅ローンを取り扱うかどうかは、最終的には金融機関ですから、税務署の見解が贈与に当たらないといっても、金融機関が取扱うかどうかを判断しますので、金融機関に取り扱いを強要することは避けたほうがよろしいかと思います。（強要しても取扱いできないものはできませんから・・・）

なお、住宅ローンの借り換えには、更に条件がありますので、その条件に当てはまるかどうかをしっかり確認してから申込みを受け付けてもらったほうが良いと思います。一般のお客様には分からないような条件もあります。たとえば銀行のホームページ等の融資条件を見ると、「金融機関担保評価額の原則200％以内」なんて言われても、どうやって担保評価額を算出すればよいのか、一般のかたには分かりませんよね。マンションを自己資金出さずに借入しているかたはご注意ください。もしかしたら、担保評価額が足りなくて、住宅ローンの借り換えができないかもしれませんよ。

東京は住宅ローンの借り入れ金額が地方と比較して大きい金額なので、1％の違いでも残10年以上あると、大きな借換えメリットになるかもしれません。これから金利が上がると予想されている中、少しでも元金を少なくするために、借換えをしておいたほうがよろしいかと思います。

この相談が終わってから、午後は昔の信用金庫時代のお客様の娘さんが住宅を購入したいということで、変動金利が良いのか？他にもっと金利の低い銀行が無いのか？変動金利のリスクは？を説明に、お邪魔させていただきました。

消費税が上がる前の駈込み需要が落ち着き、木材等の在庫が増加することにより、値下がり傾向にあるようです。

しかし、工務店の職人はいまだに人手不足に陥っており、外注費や人件費の支払いが追いつかず、昨年より売り上げは増加しているが、利益率は低下し、中には赤字に陥っている工務店もあるようです。

職人さんに支払う日当は通常１５，０００円前後のようですが、現在の日当は２０，０００円から２５，０００円まで跳ね上がり、高い日当を支払わないと、仕事を受けてもらえない状況であると工務店の社長は言っております。

消費税増税前の駈込み需要が終わり、これから人件費も下がっていくのではないかと思いきや、これから東京オリンピック開催に向け、更に人手不足が予想される建築業界である。

昨日もニュースでやっておりましたが、建設関係の人手不足が心配されており、外国から人を呼び込み、人手不足解消に向けた取り組みをおこなうことになると思いますが、外国人労働者の専門職的な教育をおこなう機関も増やさないと間に合わなくなるのではないでしょうか。

外国人を日本に呼ぶということは、日本語教育の教育機関の不足と専門技術教育機関の不足、入居可能な住宅の確保が急務ではないでしょうか。空き家の看板が目立つアパートに、少し明るい兆しが出てくるが、入居に関する日本のマナー等も教育しなければ、空き家が更に空き家になることも予想されることでしょう。

現在、建設だけではなく、医療、介護、農業、不動産業等で人手不足に陥っております。建設関係はオリンピック需要であるため、現在の３年間を３年間延長し、最高６年間日本に職業教育として滞在することができます。今後は、介護や農業等にも期間延長して滞在できるようになるのではないでしょうか。


当社の業務も徐々に忙しくなってきており、従業員を募集することになりました。住宅ローン未経験でも営業が好きな方は、是非、チャレンジしてみてください。
応募はここから！！http://www.onecoin.co.jp/free/detail.html?id=00017121
　　
 

千葉県八街市の株式会社アロハと業務提携契約を締結しました。

今年の6月から不動産業をおこなう予定の会社であり、社長は以前不動産会社に勤務していた方です。八街駅前にオープンするということで、集客も安定して獲得できる見込みもあり、また建築関係にも詳しいことからも、住宅ローン取り扱いに関しても経験値は高いと思われます。

さらに社長のことで付け加えて言えば、社長のご自宅は自ら設計したそうで、内外装とも白が基調の輸入住宅でした。早速、保険代理店との契約と共同募集に関する説明もさせていただき、特に火災保険の契約件数も期待できることから、今後の取引に期待を持っております。

住生活総合企画は千葉県の東葛エリアと東京、埼玉、茨城県を中心に活動しており、千葉県の中心である八街、市原、成田、旭、茂原のエリアをカバーできることと思います。

今後は千葉県南の館山、勝浦、九十九里方面、また千葉市街にも進出し、千葉県全域をカバーできるように業務提携を加速していきたいと思います。

昨年4月以降、当社の住宅ローン相談件数は日を追うごとに伸びてきており、それと同時に成約率も高まっております。

千葉県全域をカバーすることで、地元の銀行との一体感と地方の低所得者層への住宅供給が可能になり、無理のない返済計画が実現できれば、地元工務店にも売上として貢献できることになるでしょう。そして当社や提携企業においても住宅ローン相談件数も飛躍的に増加させることが可能となることでしょう。

先日、住宅展示場を回っていたら、ハウスメーカーの営業担当者から銀行員に対する不満の声が数件聞こえた。銀行員は「大丈夫です」といって、住宅ローン案件を持っていくが、数日後、「やはりだめでした。」と、返されてしまう。もっと、こういう書類をそろえてほしいとか、こういう風にしてほしいとか、アレンジ力が無くなっているような気がするということを、おっしゃっておりました。 これは、金融機関の営業担当者の保証会社に依存し過ぎている結果ではないかと思います。最近の金融機関では、プロパー融資をおこなわなくなっており、保証会社がノーと言ったら、住宅ローンを借入することはできません。住宅ローンを組みたいかたの約3割程度、銀行の審査が通らないかたがいるのではないでしょうか？ 金融機関が金利競争をおこなっているのは、低金利でも収入が高く安定しているお客様が欲しいという金融機関の考えから、他の金融機関より金利を下げて、公務員や優良企業の従業員に住宅ローンを借り入れしてもらっております。 しかし、自営業や中小企業の経営者または従業員は、住宅ローンを組めないかたも多くおります。借入できても金利が高めであったりします。 ハウスメーカーや工務店の営業担当者も、複数の金融機関を回ることが手間に思い、金利が少し高めでも住宅ローン審査が通りやすい金融機関をお客様に紹介してしまいます。お客様も工務店やハウスメーカーの営業担当者を信用しているため、金利が高めでも支払いができればいいかな？と、半ばあきらめで住宅ローンの返済をおこなっているかたも、少なくないのではないでしょうか。

離婚後に住宅ローンをどうにかしたいという相談も多くなっております。 土地と建物が共有で、住宅ローンも夫婦でローンを組んでいた。別れたとき、土地と建物は奥様の名義になり、ローンは夫が負担することになりました。しかし、夫がローンの支払いが困難になり、家を売却したくないため、所有者である奥様が支払っているということで、できれば、夫のローンを奥様の名義にしたい。しかし、奥様には安定継続した収入が無い。 など、このような相談が多く寄せられており、分かれるときに所有者とローンの返済者を同一にしないため、あとで混乱してしまうケースです。 別れるときの権利と義務関係で整理してしまい、将来起こり得ることを想定していないから、こんなことになるのでしょう。裁判でも、将来的なことも考えて、もっと慎重に整理したほうが良いと思います。

最近、建て替えの相談も多くなっております。建て替えの場合、既存の住宅ローン残債も残っており、追加で建て替え資金を調達したいということで、これには返済比率や担保評価額、それと新たに借入するときの年齢条件等、新規で借り入れするときより更に多くの条件が必要になります。 既存の住宅ローンを返済している金融機関に相談して、断られたら別の金融機関で既存住宅ローンを借換えしつつ、建て替え資金の住宅ローンもということになりますので、少し複雑になります。返済計画をしっかりと立ててから、申し込みをおこないましょう。

昨日は住宅の建て替え相談があり、埼玉県所沢市へ行ってきました。

住宅ローンがまだ残っている状況で、新たに住宅ローンを組んで建て替える場合、既存の住宅ローンをどうするかによって、返済比率や不動産の担保評価額の問題が発生します。

金融機関（地域によって）によっては、銀行担保評価額の300%まで考慮してもらえるところや、既存の借り入れも含めて新規の住宅ローンに組みなおしてもらえる銀行もあります。ただし、借入申込人の年齢や自己資金、既存住宅ローンの過去の返済状況等も審査の対象になりますので、総合的に判断されます。

ちなみに「フラット３５」は、既存の住宅ローンを完済しないと、取扱いできません。2世帯住宅への建て替え等になると、「フラット３５」で親子リレーローンを使いたいところでしょうが、条件に合わないため、申込み受付も不可になります。

金利や商品内容はホームページとかに記載されておりますが、金融機関によって審査条件が異なるため、数多くの金融機関を回らないと、分からない情報がたくさんございますね。

今年の住生活総合企画の目標として、工務店・不動産業者様とのネットワークづくりを目指しております。既に契約済の工務店様もおりますが、工務店の社長と話しをすると、工務店の最大の弱みは、集客とローン付であると言われます。この２点を解消できれば、売り上げは上がると言います。なるべく集客コストを抑えて、独自の工法や長年建築に携わる信頼性をアピールしていきたいとおっしゃっております。
また、住宅ローンは基本的にお客様に銀行を紹介して、ローンを組んでもらっているが、実際には、他にもっと金利の低い銀行やサービスの良い銀行があるのではないかと思うことが多いそうです。

工務店は建築のプロではありますが、住宅ローンのプロでもなく、ハウスメーカーのように営業社員が多くいるわけでもない。そのため、面倒な住宅ローン事務は正直言って、時間も掛かるしやりたくないとのことです。工務店の業務を知ると、住宅ローン事務をおこなう時間は無いような気がします。集客、接客、契約、現場管理の他、役員であれば自社の経営のことも管理しなくてはならず、住宅ローンの事務的な面は、できれば銀行に投げたい気持ちは分かります。

住宅展示場には銀行が営業にきているようですが、点々に散らばっている工務店を回る銀行の営業マンは少ないようで、工務店を開拓して、「銀行員さんが、来てくれてますか？」と、聞くと、ほとんどの工務店さんで、うちは銀行に住宅ローンをもって行っていると言っております。銀行も営業担当者の人数が減らされ、昔みたいに訪問できなくなっているのではないでしょうか？また、その工務店さんも、自社の取引のある銀行の住宅ローンしか知らないため、他の銀行にはほとんど行かないようです。

そこで、地場の工務店さんや不動産業者さまに大手のハウスメーカー様や不動産業者様との差別化を図るべく、住生活総合企画では工務店ネットワークを作ることを考えました。建材メーカーのネットワークはたくさんありますが、住宅ローンに関する工務店ネットワークはほとんど無いような気がします。地元工務店様の弱みを強みに変えるお手伝いをしていきたいと思っております。

同時に工務店様の悩みを募集しております。工務店ネットワークに参加するかどうかは別として、こんな悩みがあるという工務店様は、是非、お問い合わせホームにご入力いただきたくお願い致します。全国の工務店様から「工務店としての」悩みを募集しております。なお、工務店ネットワークの名称も同時に募集しております。よろしくお願い申し上げます。

先日、住宅を購入されるお客様の旦那様がイギリスのかたで、イギリスの住宅についてお話をお伺いさせていただきました。

日本では、利便性を考えて駅の近くに住宅が密集しがちですが、イギリスは有名な学校の近くに住宅が集まり、建築年数が古い住宅ほど、価値が出てくるそうです。日本では考えられませんね。日本の住宅は、木造であれば２０年もすれば、住宅の価値はほとんどないものとして評価されてしまいます。政府では１００年住宅とか２００年住宅とかを理想としているようですが、現実問題、金融機関の評価でも木造で２２年経過すると、評価額はゼロとしてみていることが多く、土地の評価しか得られない状況です。

これには自然環境も影響していることでしょう。イギリスは地震等の自然災害が少ないのですが、日本は地震、竜巻、台風等の大きな自然災害要因があります。日本では竜巻や台風にも強い住宅に価値が出てきてしまいがちですが、日本も木造建築も昔ながらの良い面も多く、時代の変化はあるにしても、職人さんを残していかなければなりません。

しかし、今の日本の工務店さんの多くは、営業力等でハウスメーカー等に負けており、売り上げが得られなかったり、職人さんを確保することが難しく、存続が困難な工務店さんが出てきております。

先日、工務店さんに営業に行ったところ、その工務店の弱みは営業がいないことで、せっかくお客様がいて、住宅を気に入っていただいても、予算が合わなかったり、住宅ローンのことが分からず、メーカーにお客様をもっていかれてしまうという悩みを持っておりました。

工務店さんを回ると、「うちのお客様は銀行に行ってもらっている。」と、おっしゃっておりました。「ローンが通ったら、お客様は次のステップに進んでおりますか聞いたところ、「銀行に行って、戻ってくるお客様は４割だそうです。」６割のお客様がローンが通らなかったとおっしゃっておりました。しかし、私はそうではなく、そのうちの４割～６割のお客様がメーカー等に行ってしまったのではないかと思いました。

ハウスメーカーの営業担当者は、住宅ローンの勉強もしており、経験も多いかたが多く、面倒な住宅ローンが工務店さんでできないのなら、ハウスメーカーに行ってしまおうという方も、多いのではないかと思います。

よって、少しでも工務店さんの力になれればと思い、ネットワーク構築を検討しております。現実、少しづつ、動いております。現在のところは、首都圏のみの対応となりますが、将来的にはエリアを少しづつ広げていきたいと思います。
この取り組みに関心を持たれた工務店様は、当ホームページのお問い合わせホームにご入力をお願い致します。

先日、太陽光発電を設置して、売電しながら相続税対策または事業承継等を思いついたので、記載させていただきましたが、その後、相談が増えておりまして、これは農業後継者問題を解消する切り口になるような気がしております。

すごく儲かるわけではございませんが、ローンの返済期間が終了する１５年後、２０年後には、売電の単価は下がりますが、メンテナンス料を除けば収益になります。積極的に勧めるわけではございませんが、これからの日本の電力問題や農業後継者問題、過疎化問題を緩和するものになるのではないかと考えております。

首都圏から少し外れた場所や鉄道や高速道路が通っていない場所に関しては、アパートを建築しても空室リスクが発生します。太陽光発電なら日々や季節の減少はあると思いますが、ほぼ安定した収益が見込めます。産業用になるとメンテナンス費用等は多少かかりますが、それでも郊外に建築するアパートよりかはリスクは軽減できるのではないでしょうか。

銀行でも事業用の太陽光発電ローンに関する商品開発が多くなっております。